Dans les zones denses, le prix du foncier étant prohibitif pour les classes moyennes, les Coop’ Hlm ont imaginé dissocier la valeur du foncier de la valeur de la construction et ainsi réduire le prix des logements°: c’est le mécanisme de dissociation foncier-bâti, mis en œuvre de manière temporaire de 2010 à 2011 par Action Logement au travers du « Pass Foncier ».
Aujourd’hui, les pouvoirs publics ont mis en place un nouveau dispositif qui permet de dissocier le foncier du bâti en vue de l’accès à la propriété dans des conditions plus avantageuses : c’est le bail réel solidaire ou « BRS ».Le BRS en quelques motsLe BRS est un nouveau contrat juridique créée par une ordonnance du 20 juillet 2016. Il s’agit d’un bail (emphytéotique) par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien :S’il s’agit d’un logement neuf, il bénéficie d’une TVA réduiteLe prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA (prêt-Social Location Accession)Le coût du terrain est exclu du calcul du prix d’acquisition, l’état restant propriétaire du foncierL’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie, après accord de la collectivitéQu’est-ce qu’un OFS ?Le BRS ne peut être mis en œuvre que sur des terrains ou des immeubles acquis par un organisme de foncier solidaire (OFS).Introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’OFS est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet. Son objet principal est d’acquérir des terrains ou des immeubles et de les mettre à disposition à des acquéreurs au moyen de baux de longue durée, parmi lesquels le BRS est privilégié. La loi ELAN permet également aux organismes d’Hlm de solliciter l’agrément d’OFS pour céder des biens avec un BRS. Dans le schéma classique, en vue d’une opération d’accession sociale sécurisée à la propriété, l’OFS achètera un terrain et désignera un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un BRS dont il aura défini les caractéristiques, en particulier sa durée (entre 18 et 99 ans) et la formule de revente. L’OFS assure le quittancement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur et agrée les reventes en s’assurant du respect des clauses figurant dans le BRS. Il peut aussi accompagner les acquéreurs dans cette revente en faisant la promotion de ce mode d’occupation. Dans certains cas, il pourra être amené à racheter temporairement les logements et ainsi assumer une garantie de rachat au profit des acquéreurs. En parallèle à cette activité principale, l’OFS peut aussi conduire d’autres activités liées à son statut de propriétaire foncier, comme donner en bail emphytéotique un terrain à un bailleur social pour la réalisation de logements locatifs sociaux.Par ailleurs, la loi « ELAN » a ouvert la possibilité aux organismes d’Hlm d’être agréés eux-mêmes OFS et d’assurer en direct le portage foncier de longue durée. Fonctionnement du dispositif : |
